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Direito Condominial
Assessoria a condomínios, síndicos e condôminos — da revisão da convenção à cobrança de cotas, passando pelo que quase ninguém acompanha: os contratos que o prédio assina.
O ponto de partida
Quem administra o prédio assume um risco pessoal.
A vida em condomínio exige regras claras e boa gestão. O que raramente se diz ao síndico é que a lei o coloca na posição de administrador de patrimônio alheio — com o dever de prestar contas e a responsabilidade de quem decide.
O Código Civil trata do condomínio edilício nos artigos 1.331 a 1.358. Ali estão a convenção como norma interna do prédio, o mandato do síndico, o dever de prestar contas à assembleia e os limites do que se pode deliberar. Fora desses limites, quem responde não é o condomínio: é a pessoa que assinou.
Por isso a maior parte deste trabalho é preventiva, e barata comparada ao litígio que evita. Revisar uma convenção custa uma fração de uma ação anulatória de assembleia — e a ação anulatória, quando chega, costuma vir com dois anos de decisões suspensas junto.
O que abrange
Seis frentes dentro da área.
Cada uma tem um momento certo de acionar. Quase todas ficam mais baratas quando acionadas antes.
Convenção e regimento
Elaboração e revisão. A convenção é a lei do prédio: define quórum, rateio, uso das áreas comuns e sanções. Regimento desatualizado é a origem silenciosa de metade dos conflitos entre moradores.
- Adequação ao Código Civil e à legislação municipal
- Regras de uso, obras em unidade e animais
- Multas: previsão, gradação e devido processo interno
Assembleias e atas
Convocação, condução e validade da deliberação. A assembleia é o ato mais frágil da vida condominial: erra-se no edital, no quórum ou na redação da ata, e a decisão cai meses depois.
- Edital, pauta e prazo de convocação
- Quórum de instalação e de deliberação, por matéria
- Assembleia virtual e híbrida: registro e prova
- Ata que sustenta o que foi decidido
Cobrança de cotas
Extrajudicial e judicial. A cota condominial é obrigação propter rem — acompanha a unidade, não o morador. Isso muda a estratégia e amplia o que se pode recuperar.
- Notificação com prova de recebimento
- Acordo com garantia real e cláusula de vencimento antecipado
- Execução com memória de cálculo parcela a parcela
- Multa de 2%, juros e correção demonstrados linha a linha
Contratos do prédio
Limpeza, portaria, elevadores, jardinagem, seguro, administradora. Vigência, reajuste, janela de denúncia e aditivos — o que o condomínio assina e depois esquece.
- Leitura e mapeamento de todos os contratos vigentes
- Calendário de vencimentos e janelas de aviso
- Renegociação antes do prazo, não depois
- Rescisão e apuração de multa
Responsabilidade do síndico
Prestação de contas, limites do mandato e defesa quando a gestão é questionada. Inclui a hipótese incômoda: contrato assinado por quem já não tinha mandato.
- Prestação de contas em forma auditável
- Destituição: procedimento e defesa
- Atos de gestão x atos que exigem assembleia
Obras, rateios e áreas comuns
Obra necessária, útil e voluptuária têm quóruns distintos e consequências distintas. Rateio fora da convenção é rateio contestável.
- Classificação da obra e quórum correspondente
- Fundo de obras e cobrança extraordinária
- Infiltração e dano entre unidades
- Uso e reserva de área comum
Tudo o que se vê aqui está em algum contrato
Gestão de contratos
A piscina, o jardim e o porteiro têm contrato. Alguém sabe quando vencem?
Um prédio médio mantém entre quinze e cinquenta contratos vivos ao mesmo tempo. Cada um com data de início, prazo, índice de reajuste, cláusula de renovação e um prazo de aviso prévio que corre antes do fim da vigência.
Nenhuma dessas datas está no mesmo lugar. Estão em pastas, em e-mails do síndico anterior, no arquivo da administradora, e frequentemente em nenhum lugar. O resultado é sempre o mesmo: o contrato renova sozinho por mais um ano, ou vence e o pagamento continua saindo.
- Despesa sem amparo — pagamento fora de vigência é o que a assembleia mais questiona
- Renovação automática consumada — perdida a janela, sair custa multa
- Reajuste aplicado errado — índice ou data que ninguém conferiu
- Contrato fora do mandato — assinado por quem já não podia assinar
O trabalho aqui é mapear tudo isso uma vez, com método, e entregar um calendário em vez de uma pilha de pastas. Depois, manter.
Ferramenta livre
Quando fecha a janela de denúncia do seu contrato?
Informe a data de término da vigência e o prazo de aviso prévio previsto na cláusula. A conta é feita no seu navegador — nada é enviado, nada fica gravado.
Em desenvolvimento no escritório
Os contratos do prédio, no prumo.
O mapeamento descrito acima é trabalhoso de fazer à mão e fácil de deixar desatualizar. Por isso ele virou software. O Condomo é um sistema de acompanhamento dos contratos de um condomínio, construído a partir dos casos reais que passaram por aqui.
· Condomínio
Dados fictícios
A vigência terminou em 30/04/2026 e o condomínio continuou pagando: quatro competências sem nenhum instrumento que as ampare, a última em agosto de 2026.
Os fatos — e o que não foi registrado
| Data | Fato | O que mudou | Prova |
|---|---|---|---|
| 12/03/2024 | autorização | assembleia autoriza a contratação | ata-03-2024.pdf, p. 4 |
| 22/04/2024 | celebração | vigência 01/05/2024 a 30/04/2026 · R$ 36.650 · IPCA · denúncia 90 dias | contrato.pdf |
| 01/05/2025 | reajuste | R$ 36.650 → R$ 38.420 · IPCA 4,83% | aditivo-1.pdf |
| 30/04/2026 | fim da vigência | sem renovação formalizada | projeção |
| — | denúncia | não registrada — o prazo fechou em 30/01/2026 | — |
| — | rescisão | não registrada | — |
Execução por competência · R$ 1.075.760 no total
As quatro últimas competências saíram depois do fim da vigência. Nenhuma das duas metades mostra isso sozinha: o contrato diz que acabou, a prestação de contas diz que o dinheiro saiu — só o cruzamento diz que foram quatro.
Cláusulas correntes
- Índice
- IPCA
- Periodicidade
- mensal
- Vencimento
- dia 10
- Denúncia
- 90 dias
- Renovação
- não automática
- Fiscal
- síndico
- Rubrica
- Portaria
- Origem
- cotação Portaria 2024
O que ainda não se sabe
- Nome na prestação de contas — sem ele o pagamento não casa com o contrato no extrato
- Certidão trabalhista — a última do arquivo venceu em 14/06/2026
- Apólice de seguro — exigida na cláusula 8.ª, nunca anexada
Cadastro incompleto costuma aparecer como campo vazio no meio dos cheios, que é o mesmo que não aparecer. Reunidas e nomeadas, as ausências viram lista de tarefas.
| Critério | Peso | Tipo | Alvorada Engenharia | Meridiano Obras | Pilar Construções |
|---|---|---|---|---|---|
| Valor total | 2 | classif. | R$ 132.830 1º | R$ 178.000 2º | R$ 193.000 3º |
| Valor da recepção | 1 | classif. | R$ 59.870 1º | R$ 82.000 2º | R$ 115.000 3º |
| Prazo de execução | 1 | classif. | 60 dias úteis 1º | 70 dias úteis 2º | 180 dias 3º |
| Garantia | 1 | classif. | 5 anos 1º | 3 anos 2º | 1 ano 3º |
| Seguro da obra | 1 | eliminat. | sim | sim | não |
| Exclusões da proposta | 1 | classif. | 2 itens 1º | 5 itens 2º | 9 itens 3º |
| Forma de pagamento | 1 | classif. | 4 parcelas 2º | sinal + 3 1º | sinal + 3 1º |
| Referência de mercado | — | desempate | sim | não | não |
| Nota final | — | soma × eliminatórios | 8,00 1º | 3,33 2º | 0,00 eliminado |
Habilitação
| Empresa | Documentos | Pendência |
|---|---|---|
| Alvorada Engenharia | 8 de 8 | nenhuma |
| Meridiano Obras | 8 de 8 | nenhuma |
| Pilar Construções | 7 de 8 | sem seguro de obra — critério eliminatório |
- Adjudicação
- Alvorada Engenharia — 1.ª colocada, 8,00 pontos. Primeira em seis dos oito critérios, com o menor valor total e o menor prazo. Habilitação completa.
| Fornecedor | Região | Nome na prestação de contas | Contratos | Pago em 12 meses | Situação |
|---|---|---|---|---|---|
| Aurora Serviços de Portariaportaria e limpeza | Zona Oeste | AURORA SERVICOS | 2 | R$ 665.748 | vencido em execução |
| Verde Vivo Paisagismojardinagem | Zona Oeste | VERDE VIVO | 1 | R$ 41.400 | vence em 09/2026 |
| Elevo Manutençãoelevadores | Zona Oeste · Centro | ELEVO MANUTENCAO | 1 | R$ 26.160 | vigente |
| Clara Higienizaçãolimpeza e conservação | Zona Oeste | CLARA HIGIENIZACAO | 1 | R$ 121.800 | vigente |
| Chama Extintoresextintores e mangueiras | Baixada | não informado | 1 | — | sem chave de casamento |
A região serve para achar quem atende o seu bairro na hora de montar uma cotação — e para convidar, do próprio cadastro, quem já tem habilitação em dia. A lista não recomenda nem classifica ninguém.
Representação das telas do sistema. Dados fictícios.
O que ele faz
- Lê os documentos por você. Contrato, aditivo e ata entram como arquivo; o sistema extrai as datas, o valor e o índice, e aponta de qual página tirou cada informação.
- Põe tudo em uma régua só. Vigência, janela de denúncia, degraus de reajuste e o que foi efetivamente pago, mês a mês, na mesma linha do tempo.
- Avisa antes, não depois. O alerta chega enquanto ainda dá para agir — e muda de tom conforme a data se aproxima.
- Cruza com o mandato do síndico. A ata de eleição entra na mesma régua, então dá para ver contrato assinado fora do mandato de quem assinou.
- Separa um prédio do outro. Cada condomínio é um compartimento fechado: quem alcança um não alcança os demais, nem digitando o endereço na barra do navegador.
- Mapa de cotação. A escolha do fornecedor vira uma matriz: critérios com peso, o que é eliminatório, a colocação de cada proposta em cada critério e a nota final. É o documento que motiva a decisão na assembleia — e, adjudicado, o contrato já nasce preenchido a partir da proposta vencedora.
- Cadastro de fornecedores. Quem atende o seu bairro em cada serviço, com habilitação e certidões datadas — e com o nome exato que a empresa tem na prestação de contas, que é o que faz o pagamento casar com o contrato. Montar uma cotação deixa de começar do zero.
Como ele pensa
Um contrato, no Condomo, não tem campo de "status". Ele tem uma sequência de fatos datados — assinatura, início, aditivo de prazo, reajuste, denúncia, rescisão — e cada fato aponta o documento que o prova. Vigência efetiva, valor corrente e situação são calculados a partir dessa sequência, na hora da consulta.
A diferença é prática: quando alguém pergunta por que este contrato está vencido, a resposta vem com o documento anexo, não com a palavra do sistema. É a mesma exigência que o escritório aplica a uma petição — nada se afirma sem a prova ao lado.
Os nove estados de um contrato
O que a planilha comum não distingue, e é justamente onde o dinheiro escapa.
O penúltimo é o que custa caro: a vigência acabou e o dinheiro continua saindo. Uma planilha de contratos que já vi na prática sabia registrar isso — o que ela não fazia era avisar.
Estudo de identidade visual, ainda em avaliação. As telas na imagem são de apresentação, não capturas do sistema.
Em que pé está
O núcleo já roda: o modelo de dados, a separação entre condomínios, as projeções de vigência e situação, e a linha do tempo. Em construção estão a entrada de documentos por leitura automática, os alertas, as telas de cadastro, o módulo de cotação e a glosa — o que corrige o pagamento quando o serviço não aconteceu.
Enquanto o sistema não faz, o trabalho é feito à mão, contrato a contrato. Foi assim que ele nasceu: cada tela existe porque alguém aqui precisou daquela resposta antes de haver software para dá-la.
Como começa
O primeiro trabalho num condomínio novo.
Quando a assessoria começa, a sequência é sempre esta. Leva de duas a quatro semanas, conforme o tamanho do acervo.
Leitura do acervo
Convenção, regimento, atas dos últimos anos, contratos vigentes e a ata que elegeu o síndico atual.
Linha do tempo
Tudo em uma tabela: data, fato e o documento que prova. É onde os problemas aparecem sozinhos.
Relatório de riscos
O que está fora da convenção, o que está fora do prazo e o que está fora do mandato — em ordem de gravidade.
Plano de regularização
O que se resolve em assembleia, o que se resolve com notificação e o que só se resolve em juízo.
Calendário
Vencimentos de contrato, janelas de aviso e as datas de assembleia obrigatória do ano.
Acompanhamento
Revisão das atas antes de circularem, conferência de contrato antes de assinar, e o telefone quando precisar.
Dúvidas de quem administra
Perguntas que chegam toda semana.
A assembleia pode deliberar sobre assunto que não estava na convocação?
Como regra, não. O edital delimita a pauta justamente para que o condômino decida se vale a pena comparecer. Deliberação sobre matéria estranha à convocação é o vício mais comum nas ações de anulação.
Há espaço para assuntos gerais, sem deliberação com efeito obrigatório. A linha entre uma coisa e outra é o que costuma ser discutido depois — e é por isso que a redação do edital merece cuidado antes, não depois.
O condomínio pode cobrar do novo proprietário a dívida do antigo?
A cota condominial é obrigação que acompanha a unidade, e não apenas a pessoa. Isso significa que o débito anterior, em regra, segue vinculado ao imóvel — com reflexos importantes na compra e venda e na arrematação em leilão.
As consequências práticas variam conforme a forma de aquisição e o que constou do edital ou da escritura. É caso para analisar documento por documento, não para resposta pronta.
Qual o quórum para trocar o síndico antes do fim do mandato?
A destituição depende de assembleia especialmente convocada para isso e de quórum qualificado, na forma do Código Civil e do que dispuser a convenção do prédio. Não é deliberação que se toma como item de assuntos gerais.
Convocação, motivação e direito de defesa do síndico são os três pontos que definem se a destituição se sustenta. Vale conduzir o procedimento com apoio técnico desde a redação do edital.
Contrato de portaria venceu e continuamos pagando. E agora?
Primeiro, apurar o que a cláusula previa: há contratos que se prorrogam por prazo indeterminado, e há os que simplesmente terminam. A situação jurídica do pagamento é diferente em cada hipótese.
Em seguida, regularizar — por aditivo, por novo contrato ou por encerramento formal — e documentar a decisão em ata. O que não convém é seguir pagando sem definir a situação: é isso que aparece como despesa sem amparo na prestação de contas.
Multa por infração ao regimento precisa de assembleia?
Depende do que a convenção estabelece e do tipo de conduta. O que a prática mostra é que multa aplicada sem previsão clara, sem notificação prévia e sem oportunidade de defesa costuma ser desconstituída em juízo — mesmo quando a infração de fato ocorreu.
Um procedimento interno simples, previsto no regimento, resolve o problema antes de ele existir.
Assembleia virtual vale?
Sim, desde que a convenção não a proíba e que se garanta a mesma coisa que se garante na presencial: convocação regular, identificação de quem vota, apuração verificável e registro do que foi decidido.
O ponto sensível é a prova. Gravação, lista de presença digital e ata que descreva o método de votação evitam a discussão posterior sobre a validade.
Próximo passo
Traga a convenção e a última ata.
Com esses dois documentos já dá para dizer o que está em ordem, o que está vencendo e o que precisa ir à assembleia. Se não for caso do escritório, você ouve isso no primeiro contato.