Você não comprou um apartamento. Você contratou uma obra.

Obra por administração, ou preço de custo: o que é esse regime, como ele se diferencia das outras modalidades de construção, o que verificar antes de assinar, o que pode e o que não pode ser cobrado como despesa extraordinária — e por que, quando a cobrança chega, parar de pagar é a reação que custa mais caro.

1. O que é obra por administração

Existe um regime de construção em que você não compra um apartamento pronto por um preço. Você entra num grupo de pessoas que resolve construir um prédio, e contrata alguém para tocar a obra. O nome legal é construção pelo regime de administração. O nome comercial é preço de custo. Está nos artigos 58 a 62 da Lei 4.591/1964.

A diferença não é de nuance. É de posição jurídica.

Na compra comum, você é credor de uma coisa: o incorporador prometeu entregar um apartamento por um preço, e o problema de fazer a conta fechar é dele. No preço de custo, você é condômino de um canteiro de obras: a obra é sua, o dinheiro é do grupo, e a construtora é uma prestadora de serviço contratada para administrar — remunerada por uma taxa sobre o que passa pelo caixa.

A lei diz isso sem rodeios. O caput do art. 58 estabelece que, nesse regime, “será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra”. Custo integral. Não preço. Não estimativa. O que a obra custar.

Quem é quem, e onde o dinheiro deveria estar

O regime tem uma arquitetura própria, desenhada para proteger quem paga. Vale entender cada peça, porque cada uma delas é um ponto onde as coisas dão errado na prática.

Três coisas que quase todo comprador entende errado

• “O preço está no contrato.” O que está no contrato é o orçamento. A lei manda constar dele o montante do custo estimado da obra (art. 59), e o contrato normalmente repete, em letra pequena, que o valor é “meramente estimativo e de natureza referencial”. Orçamento não é preço. Preço obriga; orçamento apenas informa a expectativa.
• “O reajuste é o INCC, então já sei quanto vai subir.” O INCC corrige o custo orçado. Ele não cobre o que não estava no orçamento — e é exatamente aí que moram as despesas complementares, as extraordinárias e as ligações definitivas. Você pode ter o INCC comportado e ainda assim receber uma chamada de dezenas de milhares de reais.
• “Se a obra encarecer, a conta é da construtora.” Não neste regime. O encarecimento, em si, não é inadimplemento de ninguém: é a álea que o adquirente assumiu ao assinar. O que a construtora deve, aqui, é administração diligente e contas — não preço.

2. As modalidades, e o que muda entre elas

A Lei 4.591/1964 admite três regimes de construção, e o mercado acrescentou um quarto arranjo. Eles se parecem no folheto de vendas e são radicalmente diferentes no contrato.

Onde a confusão nasce

Quase sempre no mesmo ponto: o material de vendas de um preço de custo é indistinguível do material de vendas de um preço fechado. Tem tabela, tem parcela mensal, tem valor total, tem decorado. O regime aparece no instrumento — muitas vezes numa cláusula de duas linhas, no meio de um contrato de quarenta páginas.

Três verificações resolvem a dúvida em cinco minutos:

• Procure a expressão “preço de custo” ou “regime de administração”. No contrato e nos anexos. Se aparecer, é esse o regime, independentemente do que diz a tabela de vendas.
• Veja como o valor total é adjetivado. “Estimado”, “referencial”, “orçado” e “previsto” são as palavras do preço de custo. “Preço certo e ajustado” é a palavra do preço fechado.
• Procure a comissão de representantes. Se o contrato menciona um colegiado que fiscaliza a obra e aprova balancetes, você está num regime em que a obra é sua.

3. O que verificar antes de assinar

A lista abaixo não é teórica. Cada item corresponde a algo que deu errado no caso real que serve de base a este texto — e quase todos seriam detectáveis antes da assinatura, por quem soubesse o que olhar.

As cinco que mais rendem

• O rol de despesas extraordinárias termina com uma cláusula aberta? Procure expressões como “bem como qualquer outro custo que venha a ser exigido”. Elas transformam uma lista fechada num cheque em branco. No caso, a cláusula listava sete itens e terminava exatamente assim. Três anos depois, a chamada extraordinária somava cerca de R$ 10 milhões, entre R$ 40 mil e R$ 95 mil por unidade conforme a tipologia.
• Como e quando a Comissão de Representantes foi eleita? A lei quer um colegiado escolhido entre os adquirentes (art. 50). No caso, três pessoas se reuniram e aprovaram “a eleição dos presentes” como representantes de um condomínio que ainda não existia — sem terreno, sem contrato e sem um único comprador. Esse trio, nas semanas seguintes, contratou o escritório de advocacia e a construtora, e permaneceu no cargo por mais de três anos, sempre por aclamação, sem nunca haver chapa concorrente.
• Quem vendeu o terreno, e como foi pago? Terreno pago em unidades do próprio empreendimento cria um sócio silencioso com interesses distintos dos seus. No caso, o vendedor do terreno recebeu dezenove unidades como parte do pagamento — e, no ano seguinte, foi eleito para o próprio colegiado que fiscaliza a obra.
• O escritório que assessora o grupo assessora também a construtora? Advogado é de um lado só. Acumulação de papéis não é detalhe de etiqueta: é quem vai redigir a notificação contra quem paga o honorário. No caso, o mesmo escritório assessorava os adquirentes, presidiu a assembleia que aprovou os próprios honorários como despesa extraordinária, cobrava os inadimplentes e conduzia os leilões das frações ideais.
• A prestação de contas vem pesquisável? Parece burocrático. É o teste mais barato de transparência que existe. No caso, as prestações mensais deixaram de ser arquivos de texto e passaram a circular como imagem — justamente no período em que as despesas mais cresceram.

4. Despesas extraordinárias: o que pode e o que não pode

Aqui está o coração do conflito, e ele começa por uma distinção que os contratos fazem mal e os condôminos ignoram: nem toda cobrança fora da parcela é a mesma coisa. São três categorias, com regimes diferentes.

Antes de qualquer conclusão apressada, um registro importante: a maior parte de uma chamada extraordinária costuma ser legítima. IPTU do canteiro, ITBI da fração, ligação definitiva de energia, contrapartida urbanística exigida como condição do habite-se — tudo isso é custo real, com credor externo, comprovável por guia de recolhimento. Tratar a cobrança inteira como abusiva é o equívoco mais comum, e o mais fácil de desmentir.

O que pode

• Cobrar o custo real, ainda que acima do orçado. É a essência do regime (art. 58, caput). Não existe, aqui, a figura do preço fechado.
• Cobrar o que o contrato prevê expressamente. Se o rol de extraordinárias inclui contrapartida urbanística ou construção de equipamento público, o cabimento está resolvido — o que resta discutir é o valor.
• Reajustar pelo índice pactuado, na data-base pactuada, com a série publicada.
• Ratear na proporção das frações ideais, e não “por unidade”, salvo previsão diversa.
• Prever rateio complementar ou de déficit, desde que a hipótese esteja no contrato e a despesa seja deliberada e demonstrada.

O que não pode

• Rol aberto, terminado em “qualquer outro custo”. Obrigação sem objeto determinável entrega a fixação do quanto ao arbítrio exclusivo de uma das partes — o que o art. 489 do Código Civil fulmina na compra e venda, o art. 122 repele como condição puramente potestativa, e o art. 51, IV e X, do CDC comina de nulidade de pleno direito.
• Gastar primeiro e deliberar depois. Ratificação posterior de despesa consumada não é o mesmo que autorização prévia — e a diferença entre as duas coisas não é formalidade.
• Cobrar sem memória de cálculo individualizada. O adquirente tem direito de saber como se chegou ao seu valor, não apenas ao total do empreendimento.
• Misturar tudo num caixa único. Sem segregação entre ordinário e extraordinário, nenhuma das duas contas é auditável — e o excedente de uma some dentro da outra.
• Ratear de forma assimétrica sem justificar. Se as unidades de estoque, ou as do vendedor do terreno, ficam de fora de um rateio, elas não podem entrar num outro quando convém.
• Cobrar taxa de administração sobre a própria despesa extraordinária sem que o contrato diga isso com todas as letras — e, mesmo dizendo, sem demonstrar o que foi apropriado.

5. Transparência das contas: o que a lei já garante

Este é o ponto em que o regime de preço de custo é mais favorável ao adquirente do que qualquer outro — e o ponto em que quase ninguém sabe o que tem.

Na compra a preço fechado, não há direito algum de ver a contabilidade do incorporador: o preço é dele, o custo é problema dele. No preço de custo, é o inverso. O dinheiro é do grupo. A obra é do grupo. E a lei constrói, em poucos artigos, um regime de transparência que é da essência do contrato, não uma cortesia da administração.

“Todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção.”
Lei 4.591/1964, art. 58, I

“Examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva.”
Lei 4.591/1964, art. 61, “a” — competência da Comissão de Representantes

Repare no que a lei diz e no que ela não diz. Ela não fala em “relatório”, em “apresentação”, nem em “transparência”. Ela fala em documentação respectiva. O balancete é o resumo; o que a lei protege é o que está atrás dele. E, no art. 58, II, ela vai adiante: o dinheiro deve estar numa conta aberta em nome do condomínio dos contratantes — o que existe justamente para que haja um extrato a conferir.

A cláusula que declara o CDC inaplicável

Muitos contratos de preço de custo trazem uma cláusula afirmando que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica, sob o argumento de que o regime tem lei própria. Vale saber duas coisas sobre ela.

A primeira é que incidência de lei não se contrata. Se a relação é de consumo, ela é de consumo; se não é, nenhuma declaração a torna. A cláusula não decide a questão — ela apenas revela que quem redigiu o contrato considerou o tema relevante o bastante para tentar afastá-lo por escrito.

A segunda é que a resposta não é óbvia nos dois sentidos. A aplicação do CDC ao regime de preço de custo é discutida, com decisões em direções opostas, precisamente porque o adquirente é, ao mesmo tempo, dono da obra — e dono não costuma ser consumidor de si próprio. O que se pode dizer com segurança é que a resposta vem dos fatos da relação concreta: quem redigiu o contrato de adesão, quem detinha a informação, quem fixou a taxa. Não vem da frase escrita na cláusula sexta.

6. Por que não se pode simplesmente parar de pagar

Toda vez que uma chamada extraordinária pega um grupo de surpresa, a mesma frase circula no grupo de mensagens, em letras maiúsculas, com boa intenção e nenhuma ressalva: “ninguém paga até eles apresentarem as notas fiscais”.

É a coisa mais perigosa que se pode fazer neste regime — e é perigosa por um motivo específico, que quase ninguém conhece na hora de escrever essa mensagem: o art. 63 da Lei 4.591/1964.

Esse artigo autoriza o contrato a prever que, em caso de atraso — tipicamente três prestações —, e após notificação com prazo de dez dias para purgar a mora, a Comissão de Representantes fique investida de mandato para levar a leilão público a fração ideal e as benfeitorias do inadimplente. Sem ação judicial. Sem juiz. Sem citação. O adquirente recebe o edital por e-mail.

A armadilha do voto

Existe um segundo mecanismo, mais silencioso, e ele fecha um círculo perfeito. Em regra, contratos e convenções condicionam o direito de voto à adimplência — e isso, em si, é legítimo, com previsão análoga no art. 1.335, III, do Código Civil. Some as duas regras e veja o que acontece com quem retém o pagamento para protestar:

Nada disso significa que uma cobrança mal explicada tenha de ser aceita em silêncio. Significa apenas que, neste regime, a discordância e o pagamento correm em trilhos separados. Há caminhos legítimos para questionar uma chamada sem entrar em mora, e eles dependem inteiramente do que está no contrato concreto e do estágio em que a cobrança se encontra. O que não existe é a versão simples — reter e esperar. Essa não protege ninguém: apenas troca uma discussão sobre dinheiro por uma disputa sobre o imóvel.

Obra por administração não é armadilha. É um contrato em que o comprador ocupa, ao mesmo tempo, a cadeira de quem paga e a de quem manda — e quase todo problema deste regime nasce de alguém ter aceitado só a primeira.