Contrato longo, mandato curto: até onde o síndico compromete o condomínio

Faltam dois meses para a eleição. Na mesma semana, o síndico assina um contrato de portaria por cinco anos, renova a manutenção de elevadores por quatro e prorroga a administradora por três — todos com multa de metade do saldo em caso de saída. Ele sai. Os contratos ficam.

O condomínio herda quase uma década de compromissos decididos por uma gestão que já acabou, e a pergunta que aparece é sempre a mesma: esse contrato vale?

A resposta honesta é que depende — e depende de fatores que quase nunca são o prazo.

Quem assina não é quem contrata

O erro mais comum de raciocínio é tratar o síndico como parte do contrato. Ele não é. O Código Civil diz, no art. 1.348, II, que o síndico representa o condomínio. A parte contratante é o condomínio — que tem existência própria e não se extingue quando o mandato acaba.

Daí a primeira conclusão, e ela contraria a intuição de muita gente: o simples fato de o contrato ultrapassar o mandato não o invalida. Não existe, nem no Código Civil nem na Lei 4.591/64, regra que limite a duração dos contratos do condomínio aos dois anos do art. 1.347. Esse prazo é de quem representa, não de quem é representado. Confundir os dois é confundir o procurador com o dono do negócio.

Um contrato de reforma de fachada com trinta meses de execução, aprovado em assembleia, não fica viciado porque o síndico tem só dezoito meses de mandato pela frente. O contrário seria inviável: nenhum condomínio conseguiria financiar obra, contratar seguro plurianual ou negociar preço por volume.

O limite é de competência, não de calendário

O que limita o síndico não é a data. É a matéria. A lei o investe de poderes de administração ordinária — o dia a dia do prédio. Fora disso, quem decide é a assembleia.

As quatro respostas possíveis

Diante de um contrato que ultrapassa o mandato, o desfecho não é sim ou não. São quatro cenários, e quase toda a discussão está em identificar em qual deles o caso se encaixa.

1. Válido e plenamente vinculante

Gestão ordinária, dentro do orçamento aprovado, preço de mercado, prazo compatível com o objeto. Vincula o condomínio e a gestão seguinte. O novo síndico não pode simplesmente rasgar o contrato porque não gostou; se romper sem causa, o condomínio paga a multa e discute depois com quem quiser.

É o cenário mais frequente. A maior parte das brigas de gestão nova contra gestão velha morre aqui, no dia em que alguém finalmente localiza a ata.

2. Ineficaz perante o condomínio, salvo ratificação

É o caminho do art. 662 do Código Civil: os atos praticados por quem não tinha poderes, ou os tinha em extensão insuficiente, são ineficazes em relação a quem foi representado, se este não os ratificar.

Repare na palavra: ineficaz, não nulo. O contrato existe e vale entre quem o assinou — ele apenas não alcança o condomínio. E pode passar a alcançá-lo a qualquer momento, por ratificação expressa em assembleia ou tácita.

Aqui mora a armadilha prática. Pagar as faturas por seis meses, sem ressalva, usufruindo do serviço, é ratificação tácita — e depois disso a tese de ineficácia é praticamente insustentável. Por isso a primeira medida não é judicial: é convocar assembleia que delibere expressamente a não ratificação, fixando o marco no tempo.

3. Eficaz perante quem contratou de boa-fé, com o síndico respondendo por dentro

É o cenário mais frequente nos casos difíceis e o mais mal compreendido nos corredores do prédio. A jurisprudência tende a proteger quem contratou confiando na aparência de poder do síndico.

A consequência é importante e costuma surpreender: em muitos casos, a discussão certa não é com a empresa, é com o ex-síndico. Insistir na ineficácia contra um fornecedor de boa-fé tende a render derrota mais custas.

Mas essa proteção não é um cheque em branco. Ela cede quando:

• a convenção está registrada e o contrato é de valor relevante — fornecedor profissional do ramo condominial sabe perfeitamente que precisa da ata;
• o próprio contrato exige a ata como anexo e ela nunca foi apresentada;
• a contratada é ligada ao síndico por parentesco, sociedade ou histórico;
• o contrato foi firmado às vésperas da eleição, com prazo e multa fora de qualquer padrão de mercado.

Quanto mais anormal a operação, menos crível fica a alegação de boa-fé de quem se beneficiou dela.

4. Nulo ou inexistente

Contrato consigo mesmo sem autorização, simulação, objeto ilícito, conluio comprovado. Aqui não há ratificação que salve.

Dica prática: a assembleia ordinária resolve os dois momentos

O art. 1.350 manda o síndico convocar, todo ano, a assembleia que aprova o orçamento e a prestação de contas. É a mesma assembleia — e ela dá conta dos dois momentos deste problema.

Antes de assinar. Assim que o síndico perceber que um contrato vai passar do fim do seu mandato, o lugar de resolver isso é a previsão orçamentária. Leva-se o contrato junto com o orçamento: prazo, valor anual e o compromisso que ele cria para os exercícios seguintes. A assembleia que aprova o orçamento aprova, no mesmo ato, a despesa plurianual e a vigência. Depois disso não sobra discussão de competência — a decisão foi do colegiado, e o síndico apenas a executou.

Depois de assinado. Se o contrato já foi firmado, o caminho é a assembleia de aprovação de contas. Ali o prazo é submetido expressamente à ratificação. Não vale enterrar o assunto no meio do balancete: o item precisa estar na pauta e sair nominado na ata — algo como ratificar a vigência de 48 meses do contrato de manutenção dos elevadores. Ratificação expressa é exatamente o que o art. 662 pede, e é o que fecha a porta do segundo cenário.

E, nos dois casos, os motivos. Esta é a parte que mais se pula e a que mais importa depois. O prazo longo quase sempre tem uma razão econômica boa: desconto por contratar período maior, congelamento de preço contra o reajuste anual, diluição de um investimento que o fornecedor faz no começo — um sistema de portaria remota, por exemplo, em que o equipamento é do prestador. Registre a razão em ata, com as propostas comparadas ao lado.

Quando o prazo longo vira abuso de direito

O art. 187 do Código Civil define como ilícito o exercício de um direito que excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Repare que o dispositivo não exige má-fé: basta o excesso objetivo — o que muda muito a dificuldade da prova.

O síndico tem o direito de contratar. Contratar por dez anos, no último mês de mandato, com multa que inviabiliza a saída, é exercer esse direito contra a finalidade dele. O poder de representação existe para administrar o condomínio, não para hipotecar a autonomia das assembleias futuras. Um contrato assim transforma a assembleia — que é o órgão soberano do prédio — em espectadora de decisões que não tomou.

Sete perguntas que, somadas, dão a resposta

Nenhuma delas isolada decide nada. É o conjunto que revela se houve excesso.

• Momento. A que distância da eleição ou do fim do mandato o contrato foi assinado?
• Prazo. É proporcional ao objeto? Portaria é serviço contínuo e substituível: cinco anos raramente se justificam. Já uma obra em que o fornecedor investe no início pode justificar amortização longa.
• Multa. Funciona como indenização ou como barreira de saída? Metade do saldo num contrato de cinco anos é um cadeado.
• Renovação automática. O silêncio renova por outro ciclo inteiro? Contrato que se renova sozinho é contrato sem fim.
• Preço e concorrência. Houve três propostas? Existe comparativo juntado à ata?
• Transparência. Foi à pauta? Consta da ata? O conselho fiscal examinou?
• Vínculo. O síndico, algum parente ou sócio tem relação com a contratada? Houve comissão?

Quando o resultado é um contrato que nenhuma assembleia informada aprovaria, o nome jurídico disso é desvio de finalidade e abuso de direito. E isso contamina a discussão inteira — inclusive a alegação de boa-fé do fornecedor, que muitas vezes redigiu a minuta e conhecia o calendário eleitoral do prédio.

O apagar das luzes

Merece nome próprio porque é padrão de conduta, não acidente isolado.

O síndico que já sabe que vai sair — derrotado nas prévias, sem recandidatura, ou com destituição em pauta — assina um pacote de renovações longas com os fornecedores de casa. Do ponto de vista de quem assina, costuma ser três coisas ao mesmo tempo: recompensa a quem o apoiou, eventual renda futura por comissionamento, e uma amarra na gestão seguinte, que passará o mandato inteiro administrando escolhas alheias.

A resposta jurídica se dá em três camadas independentes.

Na camada contratual, os contratos caem em um dos três últimos cenários acima. Mesmo que se reconheça a eficácia, a multa pode ser reduzida quando manifestamente excessiva (art. 413) e, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, considerada abusiva por colocar o fornecedor em vantagem exagerada. O Superior Tribunal de Justiça, em situação análoga, já assentou que a multa por quebra de fidelização deve ser proporcional ao período que faltava, e não cobrada por inteiro.

Na camada pessoal, o síndico administra patrimônio alheio e responde pelos danos que causar. Comissão recebida por fora é enriquecimento sem causa e tem de ser devolvida — e, conforme as circunstâncias, pode configurar crime patrimonial. Vale registrar, para não criar expectativa falsa: o Brasil não tipifica a corrupção entre particulares como crime autônomo, o que empurra a maior parte da resposta para o campo cível.

Na camada institucional, há a destituição do art. 1.349, por maioria absoluta dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada — leitura já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, justamente para que o absenteísmo não paralise o controle.

O que o condomínio pode fazer

Do mais leve ao mais pesado. Percorrer a escada nessa ordem economiza tempo e dinheiro — e vai construindo a prova de que o condomínio agiu de boa-fé.

• Levantar tudo antes de qualquer tese. Contrato, data de assinatura, prazo, multa, cláusula de renovação e a ata correspondente. Metade dos casos termina aqui, quando aparece a autorização que ninguém lembrava.
• Assembleia de não ratificação. Delibera expressamente a recusa dos atos e suspende pagamentos, cortando a ratificação tácita.
• Notificação e denúncia. Em contrato sem prazo determinado — ou sucessivamente renovado, o que os tribunais equiparam —, denúncia com aviso prévio razoável. Com prazo certo, denúncia acompanhada da discussão sobre a multa.
• Negociação da saída. Na prática é onde a maioria dos casos termina: multa reduzida ao proporcional e transição negociada. Costuma valer mais que sentença.
• Medida judicial. Ação para declarar a ineficácia ou a nulidade, ação de exigir contas do ex-síndico e ação de reparação — nesta última, a própria multa que o condomínio tiver de pagar ao fornecedor entra como dano.
• Destituição, se o síndico ainda estiver em exercício, e comunicação às autoridades havendo indício de crime patrimonial.

Como evitar antes de acontecer

Litígio condominial é caro e desgasta a convivência. Escrever bem a convenção e o regimento resolve o problema por uma fração do custo:

• Trava de fim de mandato. Nos últimos noventa dias, o síndico não firma nem renova contrato com prazo superior a doze meses sem assembleia. É a versão condominial da vedação eleitoral, e é a cláusula que mais evita o apagar das luzes.
• Teto de prazo e teto de valor. Acima de determinado prazo, ou de determinada fatia do orçamento anual, a decisão é do colegiado.
• Três propostas obrigatórias, juntadas à ata, para todo contrato acima do teto.
• Declaração de conflito de interesses por escrito, com abstenção do síndico na deliberação.
• Teto de multa — proporcional ao que falta e limitada, por exemplo, a três mensalidades.
• Denúncia livre com aviso prévio em todo contrato de serviço contínuo.
• Calendário de vigências revisado a cada assembleia ordinária. Contrato que ninguém acompanha renova sozinho — e a renovação automática é, de longe, a forma mais silenciosa de perpetuar um fornecedor.