Os seis C's do condomínio: cachorro, criança, carro, cigarro, cota e cano

Praticamente toda consulta condominial chega em uma de seis roupagens. O cachorro que mordeu, a criança que caiu, o carro riscado na garagem, a fumaça do vizinho, a cota que não entra e a infiltração que ninguém assume. Mudam os fatos; a estrutura da resposta não muda.

E a resposta se divide sempre nas mesmas duas metades: de quem é a responsabilidade e até onde vai o poder do condomínio. São perguntas diferentes, e confundi-las é a origem da maior parte dos erros — tanto do síndico que aplica uma sanção que não podia quanto do morador que cobra do prédio o que é dele.

O teste que resolve quase tudo

Antes de olhar o mérito de cada caso, três perguntas separam quem responde de quem apenas administra o espaço onde o fato ocorreu.

1. Onde ocorreu o fato? Parte comum ou parte exclusiva. Isso define o ponto de partida — nunca a resposta. O local é indício, não critério.
2. De quem era o dever sobre a coisa? A guarda do animal, a autoridade sobre o menor, a conservação daquele trecho de tubulação. O dever acompanha a titularidade, não o endereço do acidente.
3. O condomínio sabia e ficou inerte? Havia reclamação escrita, ata, notificação, laudo anterior? Ciência prévia somada à inércia é o que converte um problema entre vizinhos em responsabilidade do condomínio.

Quem responde à terceira pergunta com documento na mão ganha ou perde a causa ali. Reclamação feita na portaria, no grupo de mensagens ou no corredor não produz ciência para efeito de responsabilização.

Os seis C's, um a um

Cachorro — mordida, latido, sujeira

Responde o dono, de forma objetiva, pelo dano causado pelo animal, salvo culpa exclusiva da vítima ou força maior (art. 936 do Código Civil). O condomínio só entra na conta quando o dano decorre de defeito da área comum — portão que não fecha, cerca rompida — ou de omissão diante de reclamação formal reiterada.

O limite: convenção não proíbe animais em bloco. O critério é o incômodo concreto, não a espécie ou o porte, e a proibição genérica é tida por abusiva. O condomínio pode exigir coleira, guia, recolhimento de dejetos e conduta segura na circulação. Pode punir o barulho e o risco; não a existência do animal.

Criança — acidente na área comum

Respondem os pais, objetivamente, pelos atos do filho menor sob sua autoridade e companhia (arts. 932, I, e 933). O condomínio responde pelo acidente que decorre de vício ou má conservação da coisa comum — brinquedo quebrado, guarda-corpo fora de norma, piscina sem proteção (arts. 937 e 1.348, V). Criança desacompanhada onde o regimento exigia adulto gera culpa concorrente: reduz o valor, raramente exclui o dever, se o defeito já existia.

O limite: não se proíbe criança de usar a área comum, nem se cria horário que a exclua — o uso das partes comuns é direito de quem ocupa a unidade (art. 1.335, II). Cabe regular horário, lotação, exigência de acompanhante e regras de segurança, desde que valham para todos, sem regra escrita para uma família.

Carro — furto, dano e uso da vaga

Responde quem a convenção disser. Furto ou avaria na garagem não é automaticamente do condomínio: a Súmula 130 do Superior Tribunal de Justiça foi construída para estabelecimento comercial e não se transporta sem mais para o prédio residencial. O condomínio responde quando a convenção assumiu expressamente o dever de guarda, ou quando mantém vigilância, controle de acesso ou manobrista que criem essa expectativa. Colisão entre moradores resolve-se entre eles.

O limite: a vaga costuma ser unidade autônoma ou acessório da unidade. O condomínio regula a circulação — sentido, velocidade, carga e descarga, guarda de objetos —, não a fruição. Cessão a estranho ao condomínio depende de autorização expressa na convenção (art. 1.331, § 1º). E não se bloqueia, não se reboca e não se lacra vaga por dívida.

Cigarro — a fumaça que atravessa a parede

Responde o fumante. Em área comum fechada a proibição já vem da lei antifumo (Lei 12.546/2011) e independe de assembleia. Dentro da unidade, fumar é lícito até o ponto em que a fumaça invade a unidade vizinha: aí há uso nocivo da propriedade (art. 1.277) e infração ao dever de não prejudicar sossego, salubridade e segurança (art. 1.336, IV), com dano moral quando o incômodo é reiterado e documentado.

O limite: o regimento proíbe nas áreas comuns com folga. Proibir o ato dentro da unidade é terreno movediço mesmo com previsão em convenção. O caminho seguro é sancionar a propagação, não o hábito — o que se pune é a fumaça que chega ao vizinho, provada por notificação, ata e, se preciso, constatação técnica.

Cota — o calote na taxa condominial

Responde o imóvel. A obrigação é propter rem: acompanha a unidade, e o adquirente responde pelo débito anterior (art. 1.345). Se a convenção é omissa, a multa moratória é de até 2% e os juros de 1% ao mês (art. 1.336, § 1º). Ao devedor contumaz aplica-se multa de até cinco vezes o valor da cota, por deliberação de três quartos dos demais condôminos (art. 1.337).

O limite: não se corta água, gás, luz ou elevador; não se impede o acesso às áreas comuns; não se expõe lista de devedores nem se constrange o inadimplente em assembleia. Cada uma dessas medidas costuma custar mais em dano moral do que a dívida cobrada. A multa do art. 1.337 exige notificação prévia, prazo de defesa e possibilidade de recurso. A única restrição legítima é a do voto, que pressupõe estar quite (art. 1.335, III). O caminho é executar: a cota é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do Código de Processo Civil) e o imóvel, ainda que bem de família, é penhorável para essa dívida.

Cano — infiltração e vazamento

Responde o trecho. O divisor não é o andar em que a mancha apareceu. Prumadas, colunas, ramais que servem mais de uma unidade, laje, telhado, fachada e reservatórios são partes comuns, e aí responde o condomínio (arts. 1.331, § 2º, e 1.348, V). Do ponto de derivação para dentro — rabicho, registro, box, impermeabilização de área privativa — responde o condômino (art. 1.336, II). Sem laudo que localize a origem, a ação nasce com o polo passivo errado.

O limite: o condômino é obrigado a permitir vistoria e reparo, mas o condomínio não entra à força na unidade. Recusa se resolve por tutela de urgência, não por chaveiro. Executar obra dentro da unidade sem autorização ou ordem judicial é esbulho, e inverte a posição das partes na discussão seguinte.

O que o condomínio nunca pode

Atravessa os seis temas um mesmo erro: tratar o condomínio como autoridade. Ele administra a coisa comum e aplica sanções previstas — não exerce polícia nem executa por conta própria.

• Criar sanção que a convenção não prevê. Regimento interno detalha o que a convenção autoriza; não inventa multa nova nem majora a existente.
• Punir sem processo. Toda multa exige notificação prévia, prazo de defesa e recurso à assembleia. Multa aplicada por decisão isolada do síndico, sem contraditório, cai.
• Privar de serviço essencial ou de acesso. Corte de água, bloqueio de elevador, catraca desativada e vaga interditada são vias de fato, qualquer que seja a dívida.
• Expor o condômino. Lista de devedores em mural, no grupo do prédio ou no boleto dos demais gera dano moral quase automático.
• Restringir uso além do necessário. Proibição genérica de animais, de crianças em determinado horário ou de cessão de vaga entre condôminos vai além do que a convenção pode legitimamente restringir.
• Agir dentro da unidade sem título. Vistoriar, reparar, arrombar ou retirar bem exige consentimento do condômino ou ordem judicial.